Autopaikan siirto osakkaalta vuokralaiselle taloyhtiössä nousee esiin aina, kun osakas ei itse tarvitse autotalliaan mutta haluaa silti pitää sen omistuksessaan. Tilanne on yleinen etenkin isoissa kaupungeissa, joissa autopaikka on osakkaalle arvokas omaisuuserä, vaikka omaa autoa ei juuri nyt olisikaan – tai osakas on muuttanut ulkomaille, vanhempi asukas on luopunut autoilusta, tai perhe omistaa kaksi paikkaa mutta käyttää vain toista.
Kenelle autopaikka kuuluu ja kuka saa sen vuokrata eteenpäin
Taloyhtiön autohallipaikat jakautuvat käytännössä kahteen ryhmään. Osa paikoista on liitetty tiettyyn osakehuoneistoon osakkeenomistuksen kautta, jolloin paikka on osakkaan hallinnassa siinä missä asuntokin. Toinen ryhmä on taloyhtiön yhtiön hallinnassa olevia vapaita paikkoja, joita hallitus tai isännöitsijä vuokraa suoraan halukkaille.
Osakkaan hallinnassa oleva paikka on lähtökohtasesti osakkaan vapaasti vuokrattavissa, kunhan yhtiöjärjestys tai taloyhtiön säännöt eivät rajoita tätä. Monissa 1970–1990-luvuilla rakennetuissa taloyhtiöissä yhtiöjärjestys on kuitenkin laadittu aikana, jolloin autopaikkojen vuokraus ulkopuolisille ei ollut yleistä, ja siksi säännöt saattavat edellyttää hallituksen suostumusta tai rajoittaa vuokralaisen tulee olla joko taloyhtiön asukas. Lue lisää osakkaan oikeuksista taloyhtiön autotallipaikka – osakkaan oikeudet ja rajat -artikkelista ennen kuin lähdet järjestelemään siirtoa.
Näin autopaikan siirto käytännössä tehdään
Prosessi on yksinkertaisempi kuin moni osakas kuvittelee, mutta muutama askel kannattaa tehdä oikeassa järjestyksessä.
Ensin osakkaan pitää tarkistaa yhtiöjärjestyksestä tai isännöitsijältä, vaatiiko vuokraus hallituksen hyväksyntää. Tämän jälkeen tehdään kirjallinen vuokrasopimus osakkaan ja uuden vuokralaisen välillä – suullinen sopiminen naapurin kanssa tuntuu helpolta, mutta erimielisyystilanteessa ilman paperia ei ole mitään mihin vedota.
Isännöitsijälle ilmoitetaan vuokralaisen tiedot, koska taloyhtiö tarvitsee ne kulkuoikeuksien, mahdollisen kulkukortin ja pysäköintivalvonnan takia. Monessa taloyhtiössä on käytössä rekisteri, johon merkitään kunkin paikan senhetkinen käyttäjä ajoneuvon rekisterinumeroineen – tämä on tärkeää, koska valvontaa tekevä yhtiö tai vartiointiliike muuten sakottaa väärää ajoneuvoa.
Lopuksi sovitaan avainten tai kulkutunnisteiden luovutuksesta ja tarkistetaan, tarvitseeko sähköauton latauspisteen käyttöoikeutta siirtää erikseen, jos paikassa on sellainen.
Mitä vuokrasopimuksessa pitää sopia
Osakkaan ja vuokralaisen välinen sopimus kannattaa laatia yhtä huolellisesti kuin minkä tahansa autohallipaikan vuokraus. Sopimukseen kuuluvat vuokran määrä ja maksupäivä, irtisanomisaika (tyypillisesti 1–3 kuukautta), mahdollinen vakuus sekä maininta siitä, saako paikkaa käyttää esimerkiksi matkailuauton tai moottoripyörän säilytykseen vai onko se tarkoitettu vain henkilöautolle. Sopimuksen olennaisista kohdista kannattaa katsoa mallia autohallipaikan vuokrasopimus – irtisanomisaika ja vakuus -artikkelista.
Yksi asia unohtuu usein: sopimukseen kannattaa kirjata, että vuokralainen ei saa vuokrata paikkaa edelleen kolmannelle osapuolelle ilman osakkaan lupaa. Ilman tätä mainintaa saatetaan päätyä tilanteeseen, jossa taloyhtiön hallipaikassa asuu vuokralaisen tuttava, jota kukaan ei ole koskaan hyväksynyt.
Yleisimmät virheet siirron yhteydessä
Kolme virhettä toistuu taloyhtiöissä säännöllisesti.
Ensimmäinen on se, että vuokrausta ei ilmoiteta isännöitsijälle lainkaan. Tällöin taloyhtiön kirjanpito ja vastikelaskutus eivät vastaa todellisuutta, ja jos paikassa tapahtuu esimerkiksi ilkivaltaa tai vesivahinko, on epäselvää kuka on vastuussa ja kenelle asiasta ilmoitetaan.
Toinen yleinen virhe on unohtaa tarkistaa yhtiöjärjestyksen rajoitukset. Osa yhtiöjärjestyksistä sallii vuokrauksen vain toiselle samassa taloyhtiössä asuvalle, jolloin ulkopuoliselle vuokraaminen on suoraan kielletty – tästä tulee helposti riita hallituksen kanssa jälkikäteen, jos asiaa ei selvitetä etukäteen.
Kolmas virhe liittyy sähköautojen yleistymiseen: paikka vuokrataan uudelle asukkaalle, jolla on sähköauto, mutta kukaan ei tarkista, kestääkö taloyhtiön sähköverkko ja onko latauspisteen käyttöoikeus edes osa alkuperäistä paikkaa. Tästä lisää latauspiste autohallipaikalla – mitä vuokraan sisältyy -artikkelissa.
Yleinen myytti: ”osake tuo automaattisesti oikeuden vuokrata kenelle tahansa”
Moni osakas olettaa, että koska autopaikka on osakkeen mukana hankittu, sitä saa vuokrata täysin vapaasti kenelle tahansa, mihin hintaan tahansa ja miten pitkäksi aikaa tahansa. Näin ei aina ole. Yhtiöjärjestys on juridisesti sitova asiakirja, ja se voi rajoittaa sekä vuokralaisen valintaa että esimerkiksi sitä, saako paikkaa käyttää muuhun kuin auton säilytykseen.
Käytännössä tämä tarkoittaa, että jos osakas haluaa vuokrata paikan esimerkiksi matkailuauton talvisäilytykseen tai kesäauton säilytykseen, kannattaa varmistaa etukäteen ettei yhtiöjärjestys tai taloyhtiön järjestyssäännöt kiellä tätä käyttötarkoitusta. Pääkaupunkiseudulla, jossa autohallipaikan arvo osakkeena voi olla kymmeniä tuhansia euroja, taloyhtiöt valvovat näitä sääntöjä usein tarkemmin kuin maakunnissa.
Hinnoittelu – mitä siirretystä paikasta voi pyytää
Kun osakas vuokraa oman paikkansa eteenpäin, hinta ei ole sidottu taloyhtiön yleiseen vastikkeeseen vaan määräytyy vapailla markkinoilla. Pääkaupunkiseudulla lämpimästä hallipaikasta pyydetään tyypillisesti 100–250 €/kk, kun taas kylmä tai lämmittämätön paikka liikkuu 50–150 €/kk haarukassa. Maakuntakaupungeissa, kuten Jyväskylässä tai Kuopiossa, vastaava paikka maksaa usein 40–120 €/kk.
Osakkaan kannattaa hinnoitella paikka realistisesti alueen muihin tarjontoihin nähden – liian korkea hinta jättää paikan tyhjäksi, jolloin osakas maksaa silti oman vastikkeensa ilman vuokratuloa. Lämmittämättömän ja lämmitetyn autotallin hintaeroa ja niiden käytännön merkitystä autolle avataan tarkemmin artikkelissa autokatos vai umpitalli – erot suojassa ja hinnassa.
UKK
Tarvitseeko osakas taloyhtiön luvan vuokratakseen autopaikkansa ulkopuoliselle?
Riippuu yhtiöjärjestyksestä. Osa taloyhtiöistä sallii vapaan vuokrauksen, osa vaatii hallituksen hyväksynnän tai rajoittaa vuokralaisen taloyhtiön omiin asukkaisiin. Asia kannattaa tarkistaa isännöitsijältä ennen sopimuksen tekoa.
Voiko vuokralainen olla joku muu kuin taloyhtiön asukas?
Useimmiten kyllä, jos yhtiöjärjestys ei tätä erikseen kiellä. Käytännössä taloyhtiö haluaa kuitenkin tietää vuokralaisen henkilöllisyyden ja ajoneuvon tiedot valvontaa ja kulkuoikeuksia varten.
Mitä tapahtuu, jos osakas myy asuntonsa mutta autopaikka on vuokrattu eteenpäin?
Vuokrasopimus siirtyy yleensä uudelle osakkaalle samassa muodossa kuin se oli olemassa kaupantekohetkellä, ellei kauppakirjassa toisin sovita. Tämä kannattaa mainita erikseen sekä autopaikan vuokrasopimuksessa että asunnon kauppakirjassa, jotta kaikille osapuolille on selvää, kenen vastuulla paikka jatkossa on.
Yhteenveto
Autopaikan siirto osakkaalta vuokralaiselle on taloyhtiössä arkinen mutta helposti hoidettavissa oleva järjestely, kunhan yhtiöjärjestys tarkistetaan etukäteen ja sopimus tehdään kirjallisena. Isännöitsijälle ilmoittaminen ei ole muodollisuus vaan käytännön välttämättömyys – ilman sitä sekä valvonta että vastuukysymykset jäävät auki. Kun perusasiat ovat kunnossa, sekä osakas että vuokralainen välttyvät turhilta riidoilta ja paikka löytää käyttäjän, joka sitä oikeasti tarvitsee.